• г. Киев, ул. Мечникова, дом 16, этаж 3, офис 3-18 (метро Кловская)
  • +38(044)-253-31-13, +38(050)-356-44-61, +38(067)-835-55-00
  • пн-пт: с 10:00 до 18:00 (без перерыва), сб-вс: по договоренности
Нотариальная контора

NOTARY OFFICE

Назад к списку

 Удовлетворение требований ипотекодержателя путем приобретения права собственности на предмет ипотеки

Статьей 1 Закона Украины «Об ипотеке» определено, что ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном настоящим Законом. 

Нормы о порядке применения ипотеки содержатся в законах Украины от 19 июня 2003 № 979-IV «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», от 19 июня 2003 № 978-IV «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью », от 2 сентября 1993 № 3425-ХII «О нотариате», от 1 июля 2004 № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», от 21 апреля 1999 № 606-XIV «Об исполнительном производстве» и от 3 июня 2014 № 1304-VII «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте».

Следует учитывать и нормы Семейного кодекса Украины (далее - СК), законов Украины от 26 апреля 2001 № 2402-III «Об охране детства», от 2 июня 2005 № 2623-IV «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей», от 8 июня 2000 № 1805-III «Об охране культурного наследия», а также подзаконных актов, в частности постановления Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 № 868 «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядка предоставления информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество». 

В соответствии со ст. 33 Закона Украины «Об ипотеке» в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки также возникает по основаниям, установленным ст. 12 этого Закона: в случае нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения - обратить взыскание на предмет ипотеки. 

Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. 

В случае нарушения основного обязательства и / или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику, если он отличается от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждения об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. 

В соответствии с пунктом 61 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 5 марта 2009 №270, содержание почтового отправления содержит бланк описи вложения, который заполняется отправителем в двух экземплярах. Работник почтовой связи должен проверить соответствие вложения описания, расписаться на обеих его экземплярах и проставить оттиск календарного штемпеля. Один экземпляр описи вкладывается в почтовое отправление, второй выдается отправителю. 

Учитывая изложенное, в подтверждение надлежащего отправления требования, нотариусу должен быть предоставлен второй экземпляр требования, опись вложения с проставленным оттиском календарного штемпеля соответствующего отделения почтовой связи, квитанция об оплате отправления и возвращено уведомление о получении почтовой корреспонденции. 

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям, может предусматривать: 

- передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства в порядке, установленном ст. 37 Закона «Об ипотеке»; 

- право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном ст. 38 этого Закона. 

Ипотекодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки. Правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которое приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства. 

Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 № 1952-IV определяет основные принципы проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, в том числе проведение государственной регистрации прекращения обременений прав и прекращения ипотеки. 

Статья 2 определяет, что отягощением является запрет распоряжаться и / или пользоваться недвижимым имуществом, которое установлено или законом, или актами уполномоченных на это органов государственной власти, их должностных лиц или возникающее на основании договоров. 

В соответствии с ч. 5 ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» государственная регистрация прав является публичной, проводится органом государственной регистрации прав, который обязан предоставлять информацию о зарегистрированных правах и их обременении в порядке, установленном настоящим Законом. Государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства проводится нотариусом, которым совершено такое действие. 

С учетом изложенного, у нотариуса отсутствуют полномочия на проведение регистрации права собственности за ипотекодержателем на основании соответствующей оговорки в договоре. 

Согласно п 9 ст. 15 Закона государственная регистрация прав, их обременений в результате совершения нотариального действия (предоставление отказа в ней) проводится одновременно с совершением такого действия. 

Согласно п. 9 ст. 16 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», государственная регистрация прекращения ипотеки, обременения проводится на основании заявления обременителя, которую он обязан представить в течение пяти рабочих дней со дня прекращения ипотеки, обременения самостоятельно или на письменное требование должника или другого лица, права которого нарушены из-за наличия таких регистрационных записей. 

Сведения о снятии запрета отчуждения недвижимого имущества, а также о снятии судебными или следственными органами и органами государственной исполнительной службы наложенного ими ареста на объекты недвижимого имущества подлежат обязательной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. 

Изменениями, внесенными в ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке», сделан акцент на однозначную самостоятельность ипотекодержателя при продаже предмета ипотеки от своего имени. Законодатель указывает на возможность ипотекодержателя осуществлять действия по продаже от своего имени и без необходимости получения какого-либо отдельного полномочия от ипотекодателя. Проблемы практического характера связаны с тем, что заключение такого рода договора предполагает лишь участие в процессе специфического субъекта - продавца, а в другом удостоверение происходит на общих основаниях. 

Для удостоверения такого договора ипотекодержатель обязан за тридцать дней до заключения договора купли-продажи письменно уведомить ипотекодателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить такой договор. Ипотекодержатель должен документально подтвердить нотариусу, что он сообщил лиц, имеющих зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, согласно выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. 

Договор купли-продажи заверяется нотариусом по общим правилам удостоверения договоров отчуждения. При нотариальном удостоверении договора купли-продажи предмета ипотеки, подлежащего регистрации, нотариус требует представления документов, подтверждающих право собственности на указанное имущество, и, в предусмотренных законодательством случаях, документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают. Часто уже на этом этапе становится невозможным заключение договора купли-продажи предмета ипотеки, поскольку ипотекодержатель не имеет правоустанавливающего документа, в связи с тем, что он находится у ипотекодателя, а ипотекодатель добровольно не передает ипотекодержателю этот документ. 

При удостоверении договора купли-продажи предмета ипотеки нотариус должен проверить, нет ли права пользования жильем малолетними и несовершеннолетними детьми. Проверка осуществляется на основании документов, определенных Порядком совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Если в отчуждаемом жилье проживают и / или зарегистрированы малолетние и несовершеннолетние дети, нотариус должен проверить наличие разрешения органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи предмета ипотеки. 

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Закона Украины «Об ипотеке» после принятия решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение путем внесудебного урегулирования на основании договора все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового собственника добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если жители не освобождают жилой дом или жилое помещение в установленный или другой согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда. Аналогичное положение содержит изменена в соответствии с Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно урегулирования отношений между кредиторами и потребителями финансовых услуг» ч. 3 ст. 109 Жилищного кодекса Украинской ССР. 

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 177 Семейного кодекса родители малолетнего ребенка не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства среди прочего совершать такие сделки относительно его имущественных прав, как заключение договоров, подлежащих нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры о разделе или обмене жилого дома квартиры. 

Аналогичное, но несколько расширенное положение содержится в ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об охране детства» - родители или лица, их заменяющие, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства, предоставленного в соответствии с законом, заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и / или государственной регистрации, отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять разделение, обмен, отчуждение жилья, обязываться от имени ребенка порукой, выдавать письменные обязательства. 

Частью 4 ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» предусмотрено, что для совершения любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, которое предоставляется в соответствии с законом. 

Обращаем Ваше внимание, что Законом Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» установлено: не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия владельца) недвижимое жилое имущество, которое считается предметом залога в соответствии со статьей 4 Закона Украины "О залоге" и / или предметом ипотеки согласно статье 5 Закона Украины "Об ипотеке" , если такое имущество выступает в качестве обеспечения обязательств гражданина Украины (заемщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями - резидентами Украины в иностранной валюте, при условии, что: 

- такое недвижимое жилое имущество используется как место постоянного жительства заемщика / имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, находящегося в ипотеке, при условии, что у заемщика или имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество; 

- общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не превышает 140 кв. метров для квартиры и 250 кв. метров для жилого дома. 

С учетом изложенного, при наличии ограничений, предусмотренных Законом Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», удовлетворении требований ипотекодержателя путем внесудебного урегулирования на основании договора невозможно.    

Нотариальная контора

NOTARY OFFICE

Все виды нотариальных услуг.

КОНТАКТЫ